一人暮らし、転勤、その時の気分、いろいろなシチュエーションで部屋を借りると思います。
今回はそんな時に必ずしなければならない『賃貸契約』についてです。
「部屋を借りるまでの流れ、基礎知識、敷金や礼金などの初期費用、連帯保証人と保証会社について、契約書で見るべき注意点、一番トラブルが起きやすい退去時の注意点」など、これだけは知っておこうというものに焦点を合わせて、初心者向けにまとめました。
「敷金とか礼金とか何の意味があるの？」
「契約書って正直読めない」
「部屋を出る時何に注意すればいいの？」
そんな方に向けた、あっさりしっかりざっくりな内容です！
特に初めて一人暮らしをする方は、返すまでが賃貸だということを肝に銘じて、返す時の準備も意識しておきましょう。
前回の『自動車保険』についてはこちらから
この学びたいシリーズでは、実際に調べながら記事の内容を書いています。
左の吹き出しは、調べながらぼくが思った事をお色直しして載せています。
右の吹き出しは、テーマを学ぶにあたり必要な事をそのつどAIに聞いて、記事全体の流れに必要だと思った部分を書き出しています。
賃貸契約って何？
ぎんつばさん、生命保険・損害保険と、保険について勉強してきましたが、得るものはあったでしょうか？
えっ、もちろん！
何でそんなこと聞くのさ？
いえ、保険について任意やら強制やらありますが、そもそも“契約”というものについてはまだ勉強していませんよね？
あ～、確かに・・。
でも保険も契約でしょ？
他の契約にも手を広げるってこと？
そうです！
保険というくくりでは、代表的なものを勉強しましたが、範囲を広げて契約についていろいろ学んでみませんか？
日常生活の中でも役に立つと思います。
なるほど。
じゃあ今回から「契約」についての勉強だね！
部屋を借りるまでの流れをざっくり整理
では私のオススメとして、まずは『賃貸契約』から勉強していきましょう。
家族構成・貯蓄に関わらず、多くの人が賃貸で暮らす現代では、「契約と言えば」の代表です。
確かに、じゃあまずは『賃貸契約』の何から知ればいいかな？
やっぱり基本？
そうですね、ではまずは賃貸をする流れをおさらいしましょう。
その方が頭に入りやすいかもしれません。
ではざっくり流れを見てみましょう。
- 条件を決める（場所・家賃・間取りなど）
まずは自分が住みたい条件を限定しましょう。
駅からどれくらいか、家賃の上限、築年数などを決めて、その中で優先順位を決めます。 - 物件を探す（不動産サイト・不動産会社）
ポータルサイトや不動産会社に問い合わせ・相談をして、自分で決めた条件を部屋があるか探し、見つかれば内見を予約しましょう。 - 内見をする
内見とは実際に物件を見学することです。
日当たり、防音性、周辺の環境などの大きなもの、収納、水回りの使いやすさ、コンセントの位置などの細かいものと分けると、実際に暮らしやすいかが判断しやすいです。 - 申し込みをする
物件が気に入ったら入居申し込みをしましょう。
申し込んだ時点では契約ではないですが、もし人気の物件なら早めに動かないとすぐに埋まってしまいます。
しかし焦って内見の確認漏れがないようにしましょう。 - 審査を受ける
申し込み後、大家さんや保証会社の入居審査があります。
家賃の支払い能力があるか、人柄はどうかなどを審査され、おおよそ1週間ほどかかります。 - 契約をする
審査に通ったら、宅地建物取引士から物件の重要事項説明（契約とは別です）を受けます。
契約期間や賃金、更新料、退去時のことなど、一通り説明を受けた後、契約内容をしっかり確認したら契約書にサインをします。
そのタイミングで敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用を支払います。 - 入居する
1～6までが完了すれば、部屋の鍵を受け取って入居開始です。
退去時のトラブルを防ぐため、家具などを置く前に部屋の状況を隅々まで写真などで残しておくことをオススメします。
文章で書くとややこしいけど、ちゃんとした会社ならスムーズに対応してくれるから、意外と時間かからないんだよね。
急いで入居したいって人も多いからできるだけスムーズにってのを聞いたことがあるよ。
ではこの流れを踏まえた上で、改めて『賃貸契約』について解説をしていきましょう。
よろしくお願いいたします！
そもそも賃貸契約って何？
では改めまして、「賃貸契約とは何ですか？」
今さら聞くのもどうかと思うけど、聞かずにはいられない！
もちろんしっかり基本からお話しします。
賃貸契約とは「部屋を借りる人（借主）が部屋の持ち主（貸主）に、金銭の支払いなどの条件をつけた法律上の契約」のことです。
いきなり法律が出てきたか・・（苦手意識）。
まあでも契約っていうのはそういうものなんですねぇ・・（遠い目）。
賃貸契約には主に3つの立場によって役割が異なります。
- 借主：物件を探し、部屋を借りる人
- 貸主：大家さんなどの部屋を貸す人
- 不動産会社：借主と貸主の仲介を担うサポート役
不動産会社が物件紹介や契約などをして、部屋を借りたい人と貸したい人の間に立つ形になっているんですね。
まぁ基本的に「お金を払って部屋を借りる契約」ってことだよね。
でも思ったんだけど、それだとホテルとか旅館に1泊2泊するのは賃貸契約って言わないの？
ホテルなどの宿泊施設を利用する場合は「宿泊契約」と言います。
具体的に説明すると法律などが絡んで細かくなってしまうのですが、簡単に言うと「法律上での考え方と、その部屋に対する権利の問題が大きく違う」ということになります。
あっ・・、じゃあ大丈夫です。
【借地借家法とは？】
賃貸とホテルで部屋を借りることの違いは、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）が適応されるかどうかが大きい要因です。
これは貸主から一方的に退去や契約解除などの不当な行為から、借主を守るための法律です。
一般的な賃貸契約には、これがしっかり適用されています。
敷金・礼金・仲介手数料って何？
部屋を借りる時に、最初に思うのが、「何で敷金とか礼金とかお金を払わなくちゃいけないの？」っていうことよね。
最初は初期費用でそれらを払う意味も分かんないから・・。
そうですね、人によっては新卒などのお金が安定していない時期に、初めて賃貸契約をされる方も多いでしょうし、納得いかない方もいるかもしれません。
では次はその『初期費用について』解説していきましょうか。
何について支払うお金なのかを理解できれば、少しは違うかもしれません。
それは確かに、じゃあ一緒にどれくらいの額を払うのがいいのかも教えてください。
では賃貸契約につきものの3つの初期費用について解説していきましょう。
■敷金（退去時に返ってくる可能性があるお金）
最初に大家さんに預けておくお金で、保証金の意味合いがあります。
- 役割：家賃の滞納や退去時に部屋の修繕費（借主が原因の場合）に使われる
- 相場：家賃の1～2ヵ月分
- ポイント：預けるお金なので、差し引き分が退去時に返還される
■礼金（返ってこないお金）
部屋を貸してくれる大家さんにお礼として支払うお金のことです。
- 役割：もともと日本独自の文化で、部屋を貸してくれる謝礼金
- 相場：家賃の1～2ヵ月分
- ポイント：最近では礼金ゼロの物件も増えている
■仲介手数料（不動産会社への報酬）
仲介を担ってくれた不動産へ支払う報酬で、これがそのまま仕事の代金になります。
- 役割：不動産にとって、これが仕事で受け取る代金そのものになる
- 相場：原則家賃の1ヵ月分しか請求してはならない決まり
- ポイント：最近は仲介手数料が半額や無料の場所もある
■初期費用の総額の目安は？
上記の3つが主な初期費用ですが、ここに“前家賃”や“火災保険の加入”などが加わります。
その場合の総額はおよそ家賃の4～6ヵ月分になるケースが多いです。
（例として家賃が6万円なら、24～36万円の初期費用）
引っ越しの準備など他にもお金はかかるので、事前にしっかり準備しておきましょう。
【前家賃とは？】
賃貸のルールとして、これから借りる物件の家賃の1ヵ月分を先に支払っておくというものです。
例えば「5月1日から入居する場合、5月分の家賃を支払い」、「4月15日などの月途中で入居する場合には、4月の15日～30日分と5月分、“1ヵ月半”の家賃を支払っておく」というものです。
あくまで先払いなので、この場合は5月分の支払いはゼロになります。
な～るほど、まぁ礼金はともかく、他はちゃんと理にかなったお金なんだね。
礼金に関しても、人間関係を良好にするにはちゃんとしておくべきことだね。
そうですね、・・とは言っても、解説の通り最近では礼金ゼロの物件も増えているので、あまり気にする必要はないかもしれません。
昨今お隣さんへの挨拶も不要な場所も増えていますし、自分のパーソナルスペースはキッチリ守りたいという風潮かもしれませんね。
まぁぶっちゃけ休み以外で家にあんまりいなくて、近隣の人と交流がなければそれまでだからね。
ライフワークの人なんかは特に多いイメージ。
契約書で特に確認しておくべきポイントは？
ぎんつばさんは“契約書”と聞いてどういうイメージを持たれますか？
ややこしい！ 複雑！ 読めない！
なるほど、“読めない”というのは問題がありますが、同じように難しいイメージを持たれいる方は多いと思います。
次は『契約書の確認ポイント』について解説していきましょう。
では難しい言葉が並びがちな契約書について、トラブルを防ぐための確認ポイントを見ていきます。
【ポイント１】退去時の費用負担について
退去時は入居時と同じ状況を維持するのが理想です。
しかし住めば劣化は起こり、傷やホコリで部屋が汚れてしまいがちです。
業者などに清掃を頼む場合にいくらかかるか、もしくは誰が払うかなどの記載があるかどうかしっかり確認しておきましょう。
また契約書によっては、生活の中でできる小さな傷や、経年劣化などのやむを得ない場合でも、特約として契約書に支払いが記載されている場合があります。
内容を確認して自分が納得できるかどうかを考えましょう。
【ポイント２】解約予告期間の確認
部屋を退去する場合に、「何ヵ月前までに申告しなければならないか」をしっかり確認しましょう。
もし急な引っ越しなどで申告が遅れた場合、違約金を支払わなければならない場合があります。
【ポイント３】家賃・更新料・更新時期の確認
家賃の確認は当たり前ですが、“契約の更新”というものがあり、その際に更新料と更新手数料がかかります。
おおよそ2年に1度のペースで更新され、更新料は貸主に、更新手数料は仲介をした不動産会社に支払います。
それぞれいくらかかるのかをしっかり確認しておきましょう。
【ポイント４】禁止事項（ペット・楽器・喫煙など）
物件によってはペットを飼うこと、楽器の演奏などの禁止事項が設けられています。
逆にそれを売りにしている物件もあり、絶対に守らなければならないルールです。
見落としがちなのが同居人が増える場合です。
その際の連絡が必要か、もしくは1日2日泊める場合はどうするかなどの相談は、あらかじめ貸主に伝えておきましょう。
【ポイント５】普通借家か定期借家かの違い
契約の内容が2つのどちらかをしっかり確認しましょう。
- 普通借家契約：契約の更新と共に、希望する限り借りられる
- 定期借家契約：原則契約更新がなく、期間限定で借りる契約
■重要事項説明書と契約書の違い
混同しがちですが、契約の前に宅地建物取引士から受ける説明が重要事項説明（重要事項説明書）です。
水道や電気、水回りやエアコンの有無など、「この物件で問題はないか」という説明を受けたのち、自分で納得できれば契約（契約書）という流れになります。
その説明の際に、上で説明した5つのポイントを聞いてみましょう。
その後すぐに契約でなく、一旦持ち帰って検討することもできるので、焦らず自分で納得いくか考えてから契約に移りましょう。
同居人の存在に関しては、後で問題になることが多いって聞くね。
大家さんからしたら、「自分の敷地内に知らない人間（不審者）が出入りしてる！」ってなるから当たり前なんだけど。
賃貸でのトラブルとして一番多いのが“金銭”に関してです。
特に退去時にいくら払うのか、契約に書いてあったかどうかなど、そのまま弁護士の介入、裁判と移るケースも珍しくありません。
そうなると費用はかさむ一方ですので、やはり契約書はしっかり読みましょう。
・・そうねぇ・・。
分かってはいるんだけどね・・、つい「何事もなく生活してれば大丈夫でしょ」って思っちゃうんだよね・・。
後はホントに漢字が読めないこともある！
・・皆さんは面相くさがらずにしっかり読みましょう。
連帯保証人と保証会社って何が違うの？
ぎんつばさんは“連帯保証人”についてご存じですか？
あれでしょ、「うかつになったらヤバイやつ」。
確かにその通りですが、今では保証額の上限を設けることになっていますので、前ほど危険なものではありません。
もちろんしっかり内容を理解することを前提ですが。
ならその内容を理解するのが次の項目ってことだね。
お金のことで周りに直接迷惑がかかることだから、しっかり確認しておかないと。
というわけで今回の賃貸契約における“連帯保証人”と“保証会社”についてまとめていきましょう。
■連帯保証人とはどういう仕組みか
まず両方に言えることですが、「家賃の滞納やトラブルによる賠償などで、借主がお金を払えなくなった場合に、代わりに支払う、または立て替えるための仕組み」です。
連帯保証人の場合、通常の“保証人”とは違い、法律上の責任がとても重いです。
うかつになるとヤバイと言っていたのはここが要因ですね。
- 支払いを拒否できない：大家さんから請求が来たら絶対に支払わなければなりません。
- 上限金額の設定
2020年より、個人が連帯保証人になる場合に、「最大でいくらまで支払うか」という上限が設けられることになりました。
これにより連帯保証人となった人のリスクが軽減されています。
このような特徴がありますが、支払いを拒否できない以上借金のリスクも当然あるので、もしも頼まれた場合には、身内だとしても慎重になりましょう。
■保証会社とはどういう仕組みか
保証会社は借主がお金を支払えない状況で、一時的にお金を立て替えてくれる会社です。
あくまで“一時的”なので、当然後で返さなければなりません。
- 貸主側がお金を回収しやすい
連帯保証人の場合、その相手に支払いの義務があるとしても、スムーズにお金が回収できない場合もあります。
保証会社ではそれがないため、物件によっては、連帯保証人ではなく保証会社の利用を求められる場合もあります。 - 初回利用時・更新時にはお金がかかる
保証会社がお金を立て替えてくれるのは善意ではなく商業です。
初回利用時と年に1回の更新時に手数料がかかります。
初回：家賃の約50～100％ 更新：年1～2万円ほど - 遅延金が発生する
立て替えてもらった時点で、支払いが遅れている状態のため、“遅延損害金”が発生します。
1日遅れるごとに増えていくため、早めに対処しましょう。 - 保証会社の審査に通る必要がある
そもそもの話ですが、誰もが保証会社を利用できるわけではありません。
支払い能力など、部屋を借りる時と同じように審査があるので、まずは審査申し込みをして、それに合格してから利用を開始できます。
う～ん・・、ざっくりとだけど、分かったような分かんないような・・。
でも「連帯保証人にはなりたくないな～」って漠然と思ってたけど、そもそもお金を請求する側からしたら、ちゃんと払ってもらえるか分かんないから、あんまりいい選択ではないのかもしれないね。
おっしゃる通りで、どうしても立場上第三者にお金の請求をしなければなりません。
そのためスムーズにお金が回収できるかも分からないので、現在では保証会社が主流になっています。
そちらの方が請求側にしたらメリットが大きいですからね。
なら連帯保証人は、“あくまで選択肢の一つ”って考えた方がよさそうだね。
必要なら大家さんにもしっかり相談しながら、お金のことで周りに迷惑かけないようにしておくのがいいね。
ほんとこじれるからね・・。
退去するときに注意することは？
じゃあ最後に、一番トラブルになりがちな「退去時の注意点」について教えてほしいな。
「入居時に写真を撮るといい」っていうのは最初に聞いたけど、他に何に注意して、どこに意識を向けるべきか、もしくは何を準備すればいいのか、そういうことがあれば教えてください。
退去時のトラブルは、主に「原状回復の費用」に関するものです。
具体的に借主が払うべきか、貸主の負担なのかといったことです。
入居時に写真を撮るのも、その判断を明確にするためですね。
【原状回復とは？】
借主が部屋を退去する際に。入居時と同じ状態に戻すことです。
ただし完璧に同じというわけではなく、生活の中でできる自然な劣化（日焼けや家具の重みによるへこみなど）は、貸主の負担になるのが原則です。
しかし場合によっては入居時の契約書に細かく書かれていることもあるので、最初の確認が大切です。
■退去立ち合いの準備
部屋を退去する際に、貸主と共に空になった部屋のチェックが入ります。
この際に傷や汚れがあれば指摘されるわけですが、入居時に撮った写真があれば、その傷や汚れが最初からあったものかどうかが分かり、費用を無駄に請求されることはありません。
また、家具や荷物を運び終わった後に、部屋が空になった状態での清掃を忘れないようにしましょう。
構造上の問題でカビなどができてしまう場合を除いて、清掃が不十分でカビなどが発生してしまった場合など、清掃費用を請求されることもあります。
- 入居時に、家具や荷物を入れる前の部屋の写真の準備
- 気になる傷や汚れがあれば、入居の段階で不動産会社に連絡を入れる
- 退去時に、部屋を空にした後の清掃
■退去立ち合い当日の注意
基本的に明るい時間（天候も晴れがよい）に立ち会いを行い、明るい場所での確認をしましょう。
暗い時間だと傷や汚れの確認に不備が出て、余計な出費をする可能性があります。
またチェックの後に、“原状回復の費用の合意書”にサインをするのですが、もし納得いかない場合、その場で署名せずに、一旦持ち帰って保留にすることができます。
その後「消費生活センター」などに相談をして、改めて費用はいくらが適切なのかを算出してもらいましょう。
- 退去立ち合いには同席し、できるだけ明るい時間（部屋の中がハッキリ視認できる）に行う
- 原状回復の費用に納得がいかない場合、その場で合意せず持ち帰り、消費生活センターなどに相談する
■敷金が返ってくるかどうか
もし原状回復が必要な場合、入居時に渡した敷金から差し引かれます。
どういった傷や汚れがその対象になるのか、または費用の請求に納得がいかない場合、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という基準があり、それを参考に対処しましょう。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はこちらから
まぁ何というか・・、いかにもトラブルになりそうだなって思った。
やっぱり最初に細かく写真撮った方がいいよね。
慣れてる人だと最初に向こうから「ここに傷がある」とか教えてくれるんだけど。
めったにないことですが、貸主の方が現状回復の意味を理解していないケースもあります。
その場合はまず間違いなくこじれると思うので、必要ならば自分一人だけではなく、知り合いを呼ぶか、あらかじめ不動産会社に連絡をして、とりなしてもらいましょう。
もしこじれてしまった場合でも、落ち着いて淡々と対処しましょう。
まぁ言ってみればそのための準備だもんね。
今回の勉強のその内だと思えば、知れて良かったよ！
初めて一人暮らしをする人は特に不安も多いだろうけど、借りるってのは返すまでがセットだと思って、返す時の準備も忘れないようにしてくださいね。
まとめ
どうしてもお金と契約はトラブルが起きやすいですね・・。
記事を書きながらそう思いました。
でも本文でも言ってましたが、契約書って読めないですよねぇ・・。
読むべきなのは分かっているんですが、中々全部をじっくりとはいかないです。
だからこそ重要なポイントに絞って、何が大事なのかを見極められればいいんですが、それも知識がないと難しい・・。
やはり少しずつ勉強していくしかないんだなと思いました。
あまり関係ない話になってしまいましたが、契約に慣れていない方は、そこでトラブルが起きるととても怖いと思います。
なので事前に、「トラブルが起きた場合どこに相談するべきか」を明確にしておきましょう。
慌ててしまうかもしれませんが、契約やお金のことで相手に流されるといいことはありません。
しっかり準備して、できるだけでいいので冷静に対処できるようにしてくださいね。
それではここまで読んでいただきありがとうございました！
次回は同じ契約でも『クレジットカード』についてです。
前回の『自動車保険』についてはこちらから
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